房源平面图怎么做：该画什么、面积怎么量、发布前核对

给房源做平面图，步骤是：量好每个房间（或用测量 App 扫描整套房子），每层画一张图，标上房间名称和近似尺寸，写明总面积以及是怎么量的，加一句「尺寸为近似值，不按比例」，上线前再对照房子核对一遍。图可以自己画，可以用手机 App 扫，可以花钱请平面图服务，也可以让 AI 画一张干净的展示图。不管选哪种，图上每个数字都必须来自实际测量。

本文写给房产经纪人、自己卖房的业主和房东。价格均为 2026 年 10 月的数据。

为什么房源要配平面图

照片展示的是装修，平面图展示的是布局：哪个房间通向哪个房间，卫生间在哪一头，第三个卧室放不放得下一张双人床。

被引用最多的数据来自房产平台自己：

• Rightmove（英国），2013 年 6 月： 受访买家中，超过三分之一表示，没有平面图的房源他们不太会去咨询；十分之一表示没看到平面图就绝不会约看房。买家认为，平面图上最重要的是房间尺寸。
• Zillow（美国），2021 年： 在其《消费者住房趋势报告》（2021 年 3 月至 8 月调查）中，56% 的买家同意：如果事先看懂了平面图，有些房子根本不必去看，看房时间白白浪费了。

这两项都是「人们怎么说」的调查，不是成交结果的统计，而且都出自销售平面图相关功能的公司。我们没有找到能证明平面图会提高成交价的独立研究，所以不做这种说法。

房源平面图要画哪些内容

• 每个房间都要标名称，用买家习惯的叫法：厨房、卧室 2、洗衣间、卫生间。小储物间别标成卧室。
• 近似房间尺寸，一般标最大长度和宽度。买家两种单位都看的话，两种都标：4.20 × 3.60 m（13 ft 9 in × 11 ft 10 in）。
• 门、窗和楼梯，楼梯标出上下方向，再加上厨房、卫生间的固定设施。
• 每层一张图，写上图名，各层楼梯位置要对得上。
• 总面积，写明包含哪些部分、怎么量的、谁量的。
• 指北针，买家能看出哪些房间朝阳。
• 一句简短的免责说明（见下文）。

没量过的东西，就别画上去。

总面积怎么量

总面积是买家拿来和价格比较的数字，所以也最容易引起纠纷。

美国：ANSI Z765

美国常用的方法是 Home Innovation Research Labs 发布的 ANSI Z765《Square Footage: Method for Calculating》，房利美（Fannie Mae）引用的是 2021 年版。这是一项自愿性标准，适用于独栋和联排等单户住宅，不适用于公寓楼，也不涉及房间尺寸。房利美要求估价师在需要实地查看的估价中使用这一标准，其 2025 年的指引概括了主要规则：

• 从房屋外侧测量，精确到英寸或 0.1 英尺；总面积取整到平方英尺。
• 计入的已装修面积，层高至少 7 英尺。斜屋顶房间里，至少一半面积要达到 7 英尺，低于 5 英尺的部分一律不算。
• 只要有一部分在地面以下，这一层就单独按地下面积报告，所以装修过的地下室不加进地上总面积。
• 通往下层的挑空（比如两层高的门厅）不计入；楼梯计入它向下出发的那一层。
• 公寓楼里的共管公寓（condo），房利美改用室内尺寸测量。

房利美还指出，MLS 和估税记录里的面积不一定是这样算的，这也是挂牌面积和估价面积对不上的原因之一。在平面图上写明用了哪种方法，例如：「约 1,850 sq ft 地上已装修面积，按 ANSI Z765 方法，2026 年 10 月测量；已装修地下室未计入。」

英国：RICS 与 IPMS

RICS 已于 2025 年 6 月 9 日将其房产测量专业标准归档。现在会员须从 IPMS: All Buildings 或 RICS《Code of measuring practice》中选择合适的测量口径，并记录所用口径。放到房源上，规则和美国一样：写明口径，以及包含了什么，比如车库或改造过的阁楼。

英国国家贸易标准局（National Trading Standards）2023 年 11 月发布的「重要信息」指引要求，住宅房源中的任何信息都必须准确真实，不得隐瞒，不得误导。自 2025 年 4 月 6 日起，英国关于不公平商业行为的规定改由《2024 年数字市场、竞争和消费者法》（DMCC Act）规范，取代了该指引所依据的 2008 年条例。

其他地区

按当地标准，或以官方产权文件、测量报告上的面积为准，并注明依据。

在中国大陆挂牌，各房产平台对户型图有各自的格式要求，以平台规则为准；建筑面积、套内建筑面积应以不动产权证书或房产测绘报告上的数字为准，不要从平面图上自己推算。

免责说明管什么，不管什么

美国房地产经纪人协会（NAR）的职业道德准则要求会员不得歪曲与房产相关的重要事实（第 2 条），并在广告中如实呈现（第 12 条）；在英国，适用上文提到的消费者保护规定。何况面积报大了，问题往往到最后才暴露：买家的估价或测量报告出来，数字比挂牌的小。

四种制作方式

方式	费用（2026 年 10 月）	适合	要注意
自己量、自己画	一把卷尺或激光测距仪，加上你的时间	每个数字都由自己掌握	最慢；容易漏掉壁橱或墙厚
手机扫描 App	CubiCasa：美国 LITE 免费，PLUS 15 美元。magicplan：2 个免费项目，之后每个项目 25–40 美元	走一遍就能得到实测平面图	CubiCasa LITE 有房间尺寸，但没有总面积；magicplan 付费方案每月至少 10 个项目
平面图服务或摄影师	RoomSketcher 按草图重绘，每层 38 美元；上门服务各地报价	不想自己画的经纪人	重绘服务照你给的资料画，不负责测量
AI 图片（EZ Floor Planner）	按年付费每月 4.95 美元起；积分包 9.90 美元起	根据笔记或草图生成风格统一的干净图片	不按比例；面积必须来自你自己的测量

自己量、自己画

最便宜，每个数字都是你自己的。怎么画平面图一步步讲了量房和画图，面积计算器可以把各房间面积加起来。要报 ANSI 面积的话，房子外墙也要量。

手机和激光测量 App

CubiCasa 称扫描一套房大约 5 分钟。LITE 在美国对 5,000 sq ft 以内的房子免费，给一张带房间尺寸的黑白平面图；PLUS 增加总面积和自定义免责说明，另有一份按 ANSI 口径计算面积的报告，加购 15 美元。magicplan 支持手工输入、激光测距仪测量，或在 iOS Pro 设备上用 LiDAR 扫描；它的定价面向施工企业，只卖一套房的业主用那 2 个免费项目就够了。不管用哪个，都拿卷尺复核几面墙。

专业服务和摄影师

上门服务（常常就是给你拍房源照片的摄影师）负责测量和绘图，价格因地区而异。重绘服务（比如 RoomSketcher 的）根据你寄来的草图或旧图纸绘制，下一个工作日交图。不管找谁，都问清楚是否上门实测、总面积按什么方法算。更详细的价格对比见平面图要花多少钱。

AI 平面图

AI 负责的是「展示」这一步。把逐个房间的记录输入平面图生成器，或者把看房时画的草图拍照上传到草图转平面图（这一步的做法见手绘草图怎么转成平面图），就能得到一张干净、带标注的图。选定一种风格，比如二维平面图工具的黑白线稿，所有房源都用它。

AI 不会测量。模型画的是一张「看起来合理」的图，房间可能画大画小，也可能标错名称。把你实测的尺寸写进描述，逐个核对标注，总面积以你自己的测量为准。如果还用虚拟样板间 AI 给空房间布置家具，这些照片要注明是虚拟布置。

分步做法：从看房到上线

1. 看房前定好制作方式和面积口径。
2. 现场测量： 每个房间的长和宽、门窗位置、斜顶；用 ANSI 的话还要量外墙。站在门口给每个房间拍一张照片备查。
3. 单独计算总面积，记下包含了哪些部分。
4. 画图、扫描或生成平面图，每层一张，用你一贯的风格。
5. 标注： 房间名称、尺寸、总面积说明和免责说明。
6. 按下面的清单核对，再请业主确认。业主最清楚哪处扩建一直没办手续。
7. 放在房源照片靠前的位置，或者平台的平面图专栏里，并在房源描述里提一句。

发布前核对清单

• 每个房间都在图上，包括描述里提到的卫生间、洗衣间、储藏间或车库。
• 房间名称与描述、照片一致。
• 每个尺寸都来自你的测量记录，而不是从图上读出来的。
• 单位换算正确，全图只用一套单位体系。
• 总面积写明了方法、包含范围、测量人和测量日期。
• 各层楼梯位置对得上，门的开启方向与实际一致。
• 入户门在临街一侧，指北针方向正确。
• 有免责说明，图上的字在手机上看得清。
• 有人拿着这张图在房子里实地走过一遍。

EZ Floor Planner 能帮你做什么

常见问题

卖房一定要有平面图吗？

据我们所知，美国和英国都没有普遍要求房源必须附平面图的规定。但买家希望看到，平台自己的调查也显示，没有平面图会让一部分买家却步。也请查一下你所在经纪公司或 MLS 的规定。

房源的面积怎么量？

在美国，常用 ANSI Z765：从房屋外侧量，只计层高至少 7 英尺的已装修面积，地下室等地下空间单独报告。在英国，RICS 要求测量师采用 IPMS: All Buildings 或其《Code of measuring practice》。不管哪种，都在平面图上写明用的是什么方法。

能用 AI 给房源做平面图吗？

画图可以：AI 能把记录或草图变成一张干净、带标注的图片。但它量不了房子，画出来的尺寸是近似值。把实测尺寸告诉它，逐个核对标注，总面积以你自己的测量为准。

做一张房源平面图要多少钱？

截至 2026 年 10 月：CubiCasa 的手机扫描 LITE 方案在美国免费，PLUS 为 15 美元；RoomSketcher 按草图重绘每层 38 美元；magicplan 先送 2 个免费项目，之后每个项目 25–40 美元，每月至少 10 个。EZ Floor Planner 按年付费每月 4.95 美元起。